Czym różni się zarządzanie wspólnotą i spółdzielnią dla ich mieszkańców?

Prezentujemy kompleksowe porównanie, z którego jasno wynika, że skuteczniejsza oraz przyjaźniejsza dla mieszkańców (właścicieli nieruchomości) i efektywniejsza jest wspólnota.

 

 

 

WSPÓLNOTA

SPÓŁDZIELNIA

Zarząd

Wybierany na zebraniu wspólnoty większością udziałów, do wyboru Zarządu jest więc potrzebna akceptacja ponad połowy udziału w nieruchomości wspólnej.

Zarząd wybierany przez Radę Nadzorczą, spółdzielcy mają tylko pośredni wpływ na wybór członków Zarządu, tj. poprzez Radę Nadzorczą.

Rada Nadzorcza

Nie jest ustawowo wymagana.

Rada Nadzorcza jest obligatoryjna, często dodatkowo wynagradzana, wybierana jest na Walnym Zgromadzeniu tylko przez osoby uczestniczące w Walnym Zgromadzeniu (w praktyce więc wybór Rady może przeprowadzić tylko kilka osób).

Zarząd i Rada

Nie dotyczy

W praktyce współpraca Rady i Zarządu wymaga podejmowania dodatkowych uchwał, narad, spotkań. Współpraca Rady i Zarządu jest sformalizowana, pracochłonna i czasochłonna.

Plan gospodarczy

Zatwierdzany przez wspólnotę większością udziałów.

Zatwierdzany przez Radę Nadzorczą, na podstawie projektu przygotowanego przez Zarząd.

Sprawozdania gospodarcze

Sprawozdanie zatwierdzane na zebraniu wspólnoty przez jej członków jako weryfikacja wcześniej zatwierdzonego planu gospodarczego. Forma sprawozdania jest przyjazna (grupuje koszty wg ich rodzaju i celu wydatkowania). Nie ma sformalizowanej formy sprawozdania, więc można ją dostosowywać do potrzeb mieszkańców.

Sprawozdanie jest zatwierdzane przez Walne Zgromadzenie. Sprawozdanie sporządza Zarząd Spółdzielni. Rada Nadzorcza składa też własne sprawozdanie przed Walnym Zgromadzeniem ze swej działalności. Sprawozdanie spółdzielni jest bardzo sformalizowane i skomplikowane i dla większości osób nieczytelne.

Audyt

Nie jest wymagany, ale możliwy.

Wymagany ustawowo - raz na trzy lata. Koszt od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Stawki kosztów eksploatacyjnych

Stawki są zatwierdzane na zebraniu przez właścicieli lokali posiadających większość udziałów.

Stawki są ustalane przez Zarząd i zatwierdzane przez Radę Nadzorczą. W praktyce spółdzielcy mają na to niewielki wpływ.

Uchwały

Uchwały są podejmowane przez członków wspólnoty posiadających większość udziałów w nieruchomości, jest możliwość zaskarżenia uchwały przed sądem.

Uchwały są uchwalane na Walnym Zgromadzeniu, jeżeli większość obecnych na Walnym Zgromadzeniu odda głos za ich podjęciem. Przy małej frekwencji na Walnym Zgromadzeniu nawet kilka osób może podjąć uchwałę. Uchwałę można zaskarżyć do sądu.

Siła głosu i decyzji

Zależy od wielkości udziału w nieruchomości (to wiąże się również z wysokością opłat, jakie trzeba zapłacić - im ma się więcej udziałów, tym więcej się płaci).

Każdy członek spółdzielni posiada jeden głos (a dodatkowo musi być obecny na Wlanym Zgromadzeniu, inaczej nie jest brany pod uwagę przy głosowaniu).

Członkostwo

Właściciel lokalu jest członkiem wspólnoty z samego faktu posiadania lokalu. Do wspólnoty się nie zapisuje, nie wpłaca wpisowego.

Nawet jeśli posiada się lokal w spółdzielni, można nie mieć prawa głosu w sprawach spółdzielni. Do głosowania konieczne jest wpłacenie wpisowego. W praktyce więc za prawo głosu w spółdzielni trzeba uiścić opłatę wpisową.

Księgowość

Plany kont mogą być kształtowane przez wspólnoty, dzięki temu można mieć informację o stanie rozrachunków i kosztów utrzymania nieruchomości.

Narzucony ustawowo, bardzo skomplikowany, niedający obrazu kosztów utrzymania nieruchomości i spółdzielni system.

Zmienność przepisów

Ustawa w obecnym brzmieniu obowiązuje od 2003 roku. Nie jest często nowelizowana, więc oznacza to mniejsze ryzyko zmian w prawach i obowiązkach.

Ustawa jest niemal corocznie zmieniana, niekiedy przepisy są wzajemnie sprzeczne, wiele przepisów zaskarżono do Sądu Najwyższego. W praktyce interpretacyjnej przepisy są niejednoznaczne i trudne do stosowania.

Jeśli jesteś zainteresowany oszczędnościami, efektywniejszymi i bardziej przejrzystymi strukturami - zapraszamy do kontaktu. Pomożemy przekształcić spółdzielnię mieszkaniową w prężną wspólnotę.