Jakie praktyczne czynności należy podjąć, aby stać się wspólnotą.

Członkowie spółdzielni mieszkaniowej mogą stać się wspólnotą mieszkaniową, ale pod pewnymi warunkami. Czasem z przyczyn obiektywnych takie przekształcenie nie jest możliwe.

W nieruchomości spółdzielczej ustawa o własności lokali nie zaczyna działać z mocy prawa po wyodrębnieniu i zbyciu pierwszego lokalu jak to jest zazwyczaj we wspólnotach tworzonych w zasobach gminnych. Aby ustawa ta zaczęła obowiązywać, konieczne jest podjęcie przez właścicieli lokali stosownej uchwały, przy czym pamiętać należy, że właścicielem lokali, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe którym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, pozostaje spółdzielnia, pomimo że prawo to jest zbywalne. Innymi słowy w procesie przekształcenie budynku spółdzielczego we wspólnotę mieszkaniową „liczą” się jedynie osoby posiadające status odrębnej własności. Muszą  stanowić jednomyślną siłę głosu przekraczającą 50% liczoną udziałami. Należy również założyć, że spółdzielnia uchwałę o zmianie sposobu zarządu nie poprze, gdyż jej konsekwencją może być przejęcie zarządzania przez wybrany zarząd lub podmiot zewnętrzny, czyli utracenie przez spółdzielnię źródła dochodów. Dopóki więc właściciele lokali wyodrębnionych nie będą mieli łącznie ponad połowy udziałów w nieruchomości wspólnej, powinni raczej zaniechać działań na rzecz zmiany podstawy prawnej funkcjonowania. Zebranie, podczas którego miałaby być podjęta uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, powinien zwołać zarząd spółdzielni, a jeśli tego nie zrobi z własnej inicjatywy, to ma obowiązek zwołać je na wniosek właścicieli posiadających łącznie minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 31 ustawy o własności lokali).

Z dużych spółdzielni mieszkaniowych, w zasobach których są obecnie całe osiedla budynków, może wyodrębnić się więcej wspólnot niż jedna . Powstanie wspólnoty mieszkaniowej zamiast spółdzielni jest dla właścicieli lokali o tyle kuszące, że to wspólnota daje możliwość kontroli sposobu wydatkowania pieniędzy z tytułu wpłacanych zaliczek oraz podejmowania decyzji związanych z zarządzaniem daną nieruchomością, czyli de facto daje wpływ na sprawy dotyczące bezpośrednio mieszkańców. Przepisy nie formułują jednak wprost odpowiedzi na wszystkie pytania związane z powstaniem wspólnoty. Przede wszystkim w obecnie obowiązującym stanie prawnym brakuje przepisów dotyczących rozliczeń finansowych między spółdzielnią a wyodrębnioną z niej wspólnotą, dlatego przed przekształceniem warto zastanowić się jaką drogę obrać, aby efekt w postaci powstania wspólnoty był w pełni satysfakcjonujący. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych określa dwa sposoby przekształcenia się budynku spółdzielczego we wspólnotę mieszkaniową. Pierwszy przypadek to taki w którym wszystkie lokale budynku mają status odrębnej własność.

Z przekształceniem budynku z zasobu spółdzielni we wspólnotę mamy do czynienia niewątpliwie wraz z wyodrębnieniem własności wszystkich lokali, które były przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Następuje to wraz z wykupieniem na własność ostatniego z nich. Nie ma tu znaczenia istnienie lub ustanie członkostwa w spółdzielni właścicieli takich lokali, istotne jest jedynie aby wszystkie lokale stanowiły przedmiot prawa własności. Wspólnota taka co do zasady obejmować może jeden budynek wraz z gruntem do niego przynależnym. Wspólnota może jednak obejmować i więcej budynków jeśli budynki te są tak posadowione, że ich rozdzielenie nie jest możliwe lub kiedy działka na której budynek jest posadowiony nie ma dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej. Z tego wniosek, że z dużych spółdzielni mieszkaniowych, w zasobach których są obecnie całe osiedla budynków, może wyodrębnić się więcej wspólnot niż jedna.  

Aby powstała wspólnota nie trzeba jednak czekać na spełnienie się przesłanki w postaci wyodrębnienia wszystkich lokali w danym budynku lub ich zespole. Drugi przypadek to sytuacja w której większość właścicieli w budynku podejmuje uchwałę. Wystarczy bowiem, aby większość właścicieli lokali (obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) podjęła uchwałę, zgodnie z którą w zakresie ich praw i obowiązków jak i zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie miały przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym trybem to większość właścicieli lokali w danym budynku (budynkach) decyduje o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.  

Skutki powołania do życie wspólnoty mieszkaniowej.

Z nowopowstałą  wspólnota” pozostaną” części wspólne budynku ( klatki schodowe, korytarze piwniczne, pralnie, suszarnie, węzeł cieplny itd. Poza nowopowstałą wspólnotą znajdzie się część mienia funkcjonalnie związanego ze wspólnotą. Przy spółdzielni pozostaną bowiem zgodnie z przepisami lokale niewyodrębnione, lokale użytkowe, lokale przeznaczone na działalność administracyjną czy kulturalno-oświatową,  lokale użytkowe służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności, nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej oraz nieruchomości niezabudowane (np. parkingi i tereny zielone).

Co do sprawowania zarządu spółdzielnia będzie go pełnić we wspólnocie tak długo, jak innej decyzji nie podejmie większość właścicieli lokali. Rzadko jednak zdarza się, że wspólnota nie korzysta z przysługującego jej uprawnienia zmiany zarządu. Wraz z wyodrębnieniem się wspólnoty zarząd przejęty zostaje zazwyczaj przez zewnętrzny podmiot lub samych członków wspólnoty.  

W razie przekształcenia budynku z zasobu spółdzielni we wspólnotę członkowie nowopowstałej wspólnoty nie tracą automatycznie członkostwa w spółdzielni. W praktyce decyzja czy pozostaną oni nadal członami spółdzielni, czy z członkostwa zrezygnują zależeć będzie wyłącznie od właścicieli lokali. Rezygnacja z członkostwa z kolei wiąże się z obowiązkiem po stronie spółdzielni w postaci zwrotu udziałów na rzecz byłego jej członka. Powstanie wspólnoty i w tym aspekcie może okazać się dla spółdzielni dotkliwe.  

Wnioski końcowe.

Wiele spółdzielni, głównie z obawy przed zmianą zarządcy, którego to funkcję sama piastuję, blokuje wyodrębnienie odrębnej własności wybranych lokali np. lokali o przeznaczeniu użytkowym. W ten sposób blokuje przejęcie we własność wszystkich lokali, co jest warunkiem automatycznego przekształcenia spółdzielni we wspólnoty. Z punktu widzenia interesów właścicieli lokali dążących najczęściej do jak najszybszego powstania wspólnoty może się to wydawać niekorzystne. Ci  jednak zawsze mogą w takiej sytuacji podjąć uchwałę większościową.

Z punktu widzenia interesów spółdzielni takie blokowanie przekształcenia  jest zrozumiałe. Utrata zarządu nad wydzieloną nieruchomością będzie konsekwencją niejednokrotnie  dotkliwą, biorąc pod uwagę  mocno rozbudowane kadry większości spółdzielni mieszkaniowych.

Niezależnie od  tego warto śledzić na bieżąco prace toczące się w Sejmie nad zmianami przepisów dotyczących powstania wspólnot (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych). Prace nad zmianami przepisów m.in. w tym zakresie podejmowane były wielokrotnie i zmierzały w kierunku likwidacji ustawowej ochrony i dominacji spółdzielni nad spółdzielczymi zasobami mieszkaniowymi. Proces  sprawowania zarządu nad każda nieruchomością powinien regulować rynek i gospodarka rynkowa.

 

Licznik odwiedzin

Dzisiaj 5

Wczoraj 28

Tydzień 59

Miesiąc 961

Wszystkie odwiedziny 35727

Currently are 10 guests and no members online

Rejestracja odwiedzin od dn. 01.03.2015

Regionalne Biuro Pośrednictwa
i Zarządzania Nieruchomościami
„DRAMAX”
44-120 Pyskowice
ul. Strzelców Bytomskich 18A
tel./fax. : 32 233-95-08
e-mail: biuro@dramax.com.pl

JSN Epic template designed by JoomlaShine.com